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曾高喊活下去 万科:把每天都是卖楼的好日子当成策-网上真人赌场网址-略

时间: 2019-08-21 18:43:03 | 来源: 新浪财经综合 | 阅读:

曾经高喊“活下去”,每月却狂赚20亿!万科:把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略

来源:中国基金报

去年曾高喊“活下去”的万科,从今年上半年的业绩表现来看,可以说是活得很好。

8月20日晚间,万科披露2019年中报显示,2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元,同比增长29.8%,即每月赚近20亿,均创下了上市以来的历史新高。

消息出来后,今日,万科股价一度涨超2%,最终收涨0.81%,股价定格27.39元每股。

那么,作为行业龙头,万科是怎么看待目前房企融资渠道收紧、长租公寓经营压力?万科将如何继续发展?在今天的中期业绩发布会上,万科的管理层对此作出了回应。

万科上半年业绩亮眼

2019 年上半年,万科实现营业收入 1393.2 亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4 亿元,同比增长 29.8%。

每股基本盈利 1.06 元,同比增长 28.8%;全面摊薄的净资产收益率为 7.35%,较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。

分业务看,上半年本集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。

上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。

从结算情况来看,今年1至6月,万科实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%。与此同时,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。

项目储备方面,万科上半年共获取新项目54个,总规划建筑面积1,372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算,88.4%的新增项目位于一二线城市。

物业服务方面,截止6月底,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%。

租赁住宅方面,上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至6月30日,长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

现在是万科第三次创业阶段

在今日的业绩推介会上,针对目前万科的业务发展处于什么阶段这一问题,万科总裁、首席执行官祝九胜表示,现在是万科第三次创业阶段。

祝九胜表示,对一个行业而言,很多人会有自己不同的看法和判断,一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量,他个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。“万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业,现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。”

如何看待融资政策收紧?

对稳健经营房企影响不大

祝九胜认为,做企业就得适应环境变化,万科要敬畏市场,顺势而为,应时而变。“我们始终对市场保持敬畏。我们作为一个不动产的参与者,市场在我们心目中有五个组成部分,客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场,融资政策的收紧涉及到货币市场,但这五个市场之间是相互传递的,货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。近期的变化我们也在密切关注,顺势而为。”

在他看来,房住不炒是一个长期的政策,这一点不会轻易变,是行业自身的要求,也是万科应该坚持的方向。近期的货币市场,特别是信贷市场发生的变化,是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。从实践经验来看,如果土地市场和房产市场受货币市场的波动,出现价格大起大落,或者整个行业过度金融化、过度工具化,都会对行业的长期健康发展带来负面效应。融资收紧对整个行业肯定会有一些影响,可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说,适应的难度没那么大,对其他来说可能会有一些挑战。万科一直坚持比较稳健的策略,在这个过程中会根据货币市场的变化来调整经营节奏,持续控制好负债率,保持好信用评级,并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系,争取综合运营出一个相对好的结果。“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说争当好学生,答好难题目。”

经营策略:每天都是卖楼的好日子

三四五线城市不会进

针对2019年的经营计划,万科首席运营官、执行副总裁张旭 ,万科这么多年从来没有定义非常固定的经营数字目标和计划,都是动态计划,每个季度调整一次。“我们把每天都是卖楼的好日子当成经营策略,坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理,今年卖多少我们也不知道。我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地,所以也没有固定的拿地计划,我们拿地策略集中在核心都市圈,比如长三角、珠三角、大湾区等,集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方,三四五线城市不会进。”

他表示,上半年的开工面积略少一些,但全年的开工面积是根据去年拿地有多少,拿到地以后尽快开工,今年会继续保持稳定的发展。

会和平安加强深入更广泛的合作

万科跟平安都是本地成长起来的企业,祝九胜表示,“万科做企业这么多年的感受是,首先你要把自己的事情做好,很多人一开始做事情的时候喜欢做财务上的考量,我们对自己的要求把事情做好,选择的事情一定要做好,做好的标准就是要数一数二。在深圳做企业是非常幸福的事情,你把自己的事情做好了,不同类型的金融企业就会主动来跟你探讨合作,给你提供支持。我们也非常感谢各监管机构在深圳的分支机构或分管部门,他们非常务实,很支持实体经济,支持经济的发展,各种监管举措既有效也务实,还保证了对当地特殊性的尊重。”

展望险资怎么跟地产合作,祝九胜认为,二者有天然的联系,一个属于货币市场,一个属于土地市场和房产市场,用合适的机制能够关联起来。我们要防范的是把房地产过度金融化、过度工具化、过度杠杆化,最终还是要回归到住宅市场和租赁市场,客户的感受是怎么样的,如果住房的人觉得太贵,买房的人觉得性价比不高,那么土地市场、房地产市场和货币市场的玩家觉得再好,最后结果可能是不好的。当前中短期资金来源收紧,险资作为中长期的资金来源,它发挥的空间会越来越大。

张旭补充,万科跟平安有非常广的合作,包括平安的银行、证券、不动产、保险等都有合作。不同的资金会有不同的配置方向,有些跟万科开发业务,有些跟万科不动产持有业务,有些是债券业务的合作,未来还会加强深入更广泛的合作。

事人匹配:

房地产开发系统人数半年减少600人

会议上,有媒体针对万科房地产开发系统人数半年减少了将近600人提出问题,减少的员工主要是哪些职能部门,为什么会减人,请问未来几年还会继续减人吗?

对此,祝九胜表示,这与他们“事人匹配”的重点工作有关。“我们在一年前提了四项重点工作,战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配,这和我们第四项重点工作相关联。我们想成为事人最匹配的企业,我们把事理出来以后,一定要找到合适的、合格的、合理的人跟这个事匹配起来,大多数人是把数量标准放在质量标准之前,简单地看增和减,我们是从实质上事人匹配的程度来看问题。如果一定要从量的标准来看,我们这个活已经干了一年了,开发系统里面一年的时间总人数只有600人的变化,说明量的变化一定不是这件事情最本质的要求。”

他表示,市场发生了深刻变化,人员素质、要求和能力也发生了变化。靠内部的培训和改造让他能够迅速赶上市场和客户的变化,这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏,对客户负责任来说,他们会通过能力拼图、人才地图和大江大海,把合适的人配到合适的事情上来。“也在这里拜托大家,碰到这些事情也请大家多给我们一点包容和关爱,毕竟大企业到了一定阶段的时候会有阶段性需要解决的问题,我们这家企业做每件事情会问一下我们的初心,我们的初心一定不会太偏,把数量作为目标不是我们这家公司的工作作风。”

另外,对于深圳建设中国特色社会主义先行示范区对房地产行业的影响,祝九胜表示,不敢预测政策,会密切跟踪,尽可能做好配合,积极参与其中,作出深圳本地企业应有的贡献。

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